最近有则新闻报道了一个商铺拆迁的案例。2001年，李女士用了全家所有的积蓄在武汉市江汉区的一处繁华地段，买了一栋287平方米、层高5米的店铺。2002年，商铺被一家银行看中租下来做了银行营业点。然而，2013年10月2号李女士被通知，她家这间商铺，被政府划进了拆迁征地范围，用于修建地铁。政府给到李女士的拆迁补偿款为1508万。李女士不同意，坚持要3000万。双方对峙了2年。2015年4月，当地政府给李女士下达了《房屋征收补偿决定》，李女士不服，将当地政府和地铁公司告上了法院。
这个案例中，有2个可以探讨的地方。
1. 李女士的房本上登记的是混合住宅用地，实际用途却是商铺。那么拆迁补偿按哪个算？
根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
李女士购买房屋时间较早，该房本上登记的是混合住宅用地，根据现在的政策法规，李女士的房屋有正规的房产手续，也有正规的营业执照，并且在拆迁前房屋内一直进行着实际经营。那么李女士的房屋可以参照商铺进行补偿。
2. 评估补偿的方法应该以哪个为准？
李女士和征收方对峙2年，最大的争议点就是评估补偿的方法。
征收方是这样给李女士的房屋进行评估的：李女士的房屋是商业门面，按照我国的法律规定，商业门面的法定使用权是40年。李女士的门面已经使用15年了，余下的25年，按照每年平均租金来算，再加上装修费用和耽误的租金，算下来是1508万元。
而，李女士自己是这样评估的：根据她调查，在距离自己商铺不到700米的一处商业楼，2年前的商铺成交价格就达到了7、8万一平，隔壁不拆的马路上的商铺，2013年的销售价格达到了10万元一平。 自己的商铺总面积287平方米，每平方米10万，再加上当初装修的钱以及耽误的租金，补偿最起码要3000万。
这两种评估补偿的方法看上去都很有道理，根据法律法规应该怎样评估呢？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定中的三种补偿需要分别算清楚。
1. 房产价值的补偿：可参考周边商铺的市场价。案例中提到涉案房屋周围商铺没有买卖交易，但，只要有市场价，这个市场价是可供参考的。简单的计算方法，就是李女士提到的评估方法，用每平方米的销售价算出商铺总面积的销售价。当然在征收实践中，需要专业的评估公司进行评估。这里还要强调一点，如果房主对评估报告有异议，一定要及时申请复议。
2. 搬迁安置的费用：包括搬迁后机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输产生的费用等等。具体标准也是由各省、市具体规定的。
3. 停产停业损失补偿：每个地区关于停产停业损失补偿的计算标准是不一样的，之前文章中也有讲过，一般分三种办法。
1）按被征收房屋的总体价值的一定比例进行计算。比如，《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》中规定，征收营业、生产加工业房屋的，每月支付被征收房屋评估价值0.6%的临时安置补偿费；造成停产停业损失的，每月支付被征收房屋评估价值0.1%的停产停业损失补偿费。
2）按照房屋面积计算。比如在北京地区，根据被征收房屋的经营面积按照每平方米建筑面积1500元至3000元给予一次性停产停业综合补助费。
3）根据经营收入、利润等指标计算。深圳市出台的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》中有明确规定，拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。
案例中的双方已经通过法院调解达成了一致意见。现实中，商铺房主遇到类似补偿不合理的情况，建议大家及时咨询专业的律师进行维权，争取属于自己的应得补偿。
