北京非住宅房屋征收与补偿新规征求意见

 近日，北京住建委发布征求《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋 征收评估与补偿工作的通知（试行）》意见的通知，统一了非住宅房屋用途认定标准，明确无论征收什么性质的非住宅房屋，评估时应坚持房地一体，房屋用途统一与市基准地价土地用途分类相对应，解决了非住宅房屋用途认定标准不统一的问题。

《通知》表示，非住宅房屋对应本市基准地价土地用途分为商业、办公、工业和公共服务类，评估时应参照基准地价土地用途二级分类对应的非住宅房屋，解决了非住宅房屋用途认定标准不统一的问题。

同时，《通知》规范了未登记、规划用途调整的非住宅房屋的认定处理方式。其中显示，已经登记的非住宅房屋，改变原用途符合当时市级政策的，可以进行用途调整。补偿时，按应补缴地价款额度扣减相应房屋评估价值。若被征收人提供补缴相应地价款手续，则不予扣减；对于未经登记的非住宅房屋，补偿时，应扣减房屋评估价值的 15%。如同时改变用途，比照前款再扣减房屋评估价值的 25%。

《通知》提出，以出让方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估，一般选用比较法、成本法、收益法三种评估方法；以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估，应当遵循以出让方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估方法及原则，其房屋价值应以出让方式取得土地使用权的房屋价值扣减政府土地出让收益。

采用比较法评估非住宅房屋价值时，可比实例选取应严格依据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77 号）第三十条：" 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产 " 的规定执行（下同）。对可比实例成交价格的修正或调整幅度单项不得超过 10%、综合不得超过 15%。

采用成本法评估非住宅房屋价值时，土地重置成本可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，其中成本法的权重不得高于 30%，基准地价修正法的权重不得低于 50%。

《通知》还提及，征收非住宅房屋，一般给予货币补偿。具备存量非住宅房屋和安置房产权调换条件的行政区，可结合被征收人诉求，按照 " 一户一策 " 的原则制定产权调换方案，经属地政府批准后实施。对符合区域功能定位、规划控制及产业发展等要求的，优先进行同用途房屋产权调换；对不符合区域功能定位、规划控制及产业发展等要求的，优先给予货币补偿，经协商，也可按产权调换方案给予不同用途的其他存量非住宅房屋和安置房进行产权调换。