拆迁律师：国家法律对烂尾楼的处理是如何规定的

　　烂尾楼项目均有着较为复杂的历史原因，对外债权债务关系的情况都较为复杂。因此，进行转让前的法律尽职调查显得尤为重要。

　　对于烂尾楼项目的法律尽职调查一般应涉及以下几个方面：

　　第一，项目公司的概况，如项目公司的股权结构、经营资质、人员情况、工商年检情况、纳税情况等。

　　第二，土地使用权出让金是否已付清问题。如果出现转让方没有支付的情况，受让方就必须支付这笔土地使用权的出让金。

　　第三，土地使用权是否抵押问题。土地使用权期限可以有70年、50年和40年不等，转让方有可能抵押以获取资金。如果发生抵押，那银行就对该建筑(烂尾楼)有优先处理权。

　　第四，规划许可和建筑许可的问题，即项目的前期设计、规划是否取得政府有关部门的许可。由于烂尾楼既不是现售房又不是预售房，在建设的前期就很可能没有取得上述的许可证，即使预售许可证已办理，受让方也有可能需要变更规划，就存在建筑许可证和规划许可证上所载的内容和实际烂尾楼的现状是否吻合的问题。
 

　　第五，烂尾楼的市政配套工程是否已经完成。如果没有完成，是否已经得到了市政部门的许可。这个问题涉及到房屋最终竣工的交付使用。如果房屋的水、电、通讯等没有得到开通，那房屋的使用价值将受到损害。即使后期房屋竣工了，管道也铺设完成，但没有和大市政配套，也会给受让方带来一定的麻烦。

　　第六，烂尾楼的绿化、车库和广场等配套设施的原设计的费用和现接盘后改造的费用会有一定的变动，成本可能会有一定的增加。

　　第七，烂尾楼的负债问题。其中涉及到施工单位的数量、各施工单位采取的是分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款有无欠款行为等。另外还存在转让方以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负债，以及向股东、其他社会组织的借款募资。

　　第八，烂尾楼的已建部分有无抵押，抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。如果存在抵押，抵押权人就具有处理的优先权。

　　第九，其他因建造而引发的诉讼问题，有无未决的重大诉讼、仲裁和行政处罚等。如建筑质量的诉讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、银行机构对逾期还款的诉讼等。同时还有一些可能存在的潜在诉讼如：联建参建的问题。
 

　　第十，受让方由于上述问题会影响到其竣工问题。这个问题关系到受让方的实际利益，如果工期过长，可能会影响到受让方的资金安排、资金回笼和资金的支付。

　　依据国务院颁布的《城市市容和环境卫生管理条例》第九条规定：对外开放城市、风景旅游城市和有条件的其他城市，可以结合本地具体情况，制定严于国家规定的城市容貌标准。第三十七条规定：凡不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施，由城市人民政府市容卫生行政主管部门会同城市规划行政主管部门，责令有关单位和个人限期改造或者拆除;逾期未改造或者拆除的，经县级以上人民政府批准，由城市人民政府市容环境卫生行政主管部门或者城市规划行政主管部门组织强行拆除，并可以处以罚款等。