拆迁补偿是由什么决定的？

　　很多人都在问我们，为什么看别人拆迁都能有好几套房和货币补偿，到了我这就啥都没有，房子补得比现在还小，还不如现在的居住水平呢。确实，很多人因为拆迁获得了高额补偿，但是这不代表拆迁就可以一夜暴富，拆迁补偿的多少还是要按照法律规定结合实际情况来决定的。今天，我们就来各位简单介绍一下拆迁补偿的内容和标准。

　　给被征收人给予的补偿包括四部分：被征收房屋价值的补偿，搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失的补偿以及对被征收人给予补助和奖励。主要考虑两方面因素：一是房屋实际情况，二是价值评估时间点。

　　征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。简单来说，在评估阶段就是房屋是否有抵押等情况，根本不影响房屋价值。

　　确定国有土地上被征收房屋价值评估时点也应当考虑多方面因素：首先，当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。其次，市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。

　　补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。再次，根据法律规定对实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付(被征收人不接受的已经依法提存)、周转用房或者产权调换房屋已经交付(被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙)。最后，征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。