“低补偿”与“被强拆”，违法建筑就只有这两个选择了吗？

在拆迁中存在着这样一个奇怪现象，住的好好的房子，一遇到拆迁就被认定为违法建筑、违章建筑。有些地方在拆迁时发现无证房屋就说是违章建筑，要求建房人限期自行拆除，否则就会被强拆。这种做法合法吗？北京英淇拆迁律师团由数位资深征收拆迁律师组建，有十余年的拆迁维权经验，也接触过很多违法建筑拆迁案件。我们认为违法建筑不能“一刀切”的不予补偿。

我所曾代理过一起企业被认定为违法建筑的拆迁案件。被拆迁企业是一家经营多年且拥有近3万平米经营场地的汽车销售企业，面临腾退项目，政府要求企业搬离并补偿500万，但是这些补偿远远不足以弥补企业所受的损失。企业没有接受该补偿方案，没想到却接到了镇政府下发的违法建设限期拆除通知书，告知企业的建筑是违法建设，限期20天拆除，并不给予任何补偿。

接到违法建设限期拆除通知书不要慌张，被认定为违法建筑是拆迁方对企业的施压手段。我所律师首先对违法建设限期拆除通知书提出了行政复议，避免该通知书生效；同时对该拆迁项目相关问题申请了信息公开，信息公开过程中查知涉案地块属于早在2008年就变更为国有土地，不属于集体所有。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。本案中是镇政府组织集体土地拆迁，是错误的，我所律师又对该拆迁项目违法提出了诉讼。同时在调查中发现2008年镇政府给予企业出具的一份承认建筑是合法的文件。最后经过两轮谈判该企业获得1.3亿的补偿款。

企业房屋被认定是违法建筑主要包含以下几种原因：

1、违反土地使用性质（常发生集体土地上建设的企业或厂房）；

2、因招商引资而没有补办手续（为了快速经营而无暇或无法补办手续）；

3、违章建筑的房屋曾受到相关部门行政处罚；

4、通过拍卖取得国有资产，但手续不完备；

5、企业或者厂房建设较早，法律法规不完善；

对于违法建筑应当区分不同的情况进行处理，不能“一刀切”不予补偿。按照2008年施行的《城乡规划法》规定，一般认为，违法建筑是指“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的”建筑，其中可以采取措施消除对规划实施影响的，可以通过罚款或改正等手段“转正”。

对于一些建造年代久远的建筑，因当时的法律并没有规定要取得诸如建设工程规划许可证等证件，而根据“法不溯及既往原则”，这类建筑不能认定为违法建筑。农村自建房在征收或拆迁时，也容易出现被认定为违法建筑的情形，但并不是所有的自建房都是违法建筑，需要根据建设时间、审批手续、适用法律等综合判断。

如果您在现实生活中遇到上述集中情况，请一定要采取诉讼的方式维护自己的合法权益，英淇拆迁律师团以实践经验告诉被拆迁人，认定违法建筑的历史渊源及事实、认定程序、法律依据等环节都可能存在问题，采取听证、诉讼等手段，很大程度上对违法建筑产生重新认定或者撤销其认定的结果，所以，必要时还是要请专业征收拆迁律师为您维护权益。

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