企业拆迁的补偿问题如何谈判？

　　在面临征收拆迁过程中，对于拆迁补偿问题需要经历反复的商议对话，最终确定补偿价格，这里我们总结了“四不”和“四看”

　　“四不”，我们在我们的《企业拆迁维权攻略》中谈到，“四不”分别是第一，不搬家，第二，不签字，第三，不报价，第四，不抵抗。这就是我们早期在《企业拆迁维权攻略》中总结的如遇拆迁，应该采取的四种态度。我们我们要讲的“四看”，看法律，看补偿，看形势，看手段。

　　方法/步骤

　　不搬家，大家都很清楚，一旦遇到拆迁，拆迁方就会非常急促的希望你停止经营，赶紧搬，去找地方恢复你的生产经营，把这个地方腾空出来，你可以不签字，先搬出来，目的何在，目的主要是先把你的经营断掉，在其他地方恢复生产了，这个地方空出来以后，在补偿谈判中，谈判的难度就非常小了。客观实践中，搬迁的问题已经解决掉了，给对方制作出来的不配合的态度已经不复存在了，对他们进行下一步的谈判是非常有利的。只要经营一断掉，我们很多企业主在如何进行拆迁谈判中，拆迁方在心理上就会处于一种漠视。

　　不签字，主要是很多企业主问到的，哪些该签字，哪些不该签字。实践当中又没有维权律师在当场指导的时候，我们希望你要慎重去签字，甚至是不要去签字。有的时候，送来一份评估报告，你签了字，上面可能写着一句话，签字，为对评估报告结果的认可，这样的话，就没有地方在去说这个道理了，代表你认可了，比如讲，有些企业主在签订补偿协议的时候都不知道签的是补偿协议。有的企业主说上面明明写着草签两个字，我以为是草签了个协议而已，后面还要实际谈呢，没想到是中正规的拆迁补偿协议，由于你不能区分哪些该签，哪些不该签，那我们在实践维权要进行指导不签字，不要乱签字。

　　不保价，因为企业拆迁的补偿额都是具有一定的弹性，具有幅度的，可以谈的，可能一开始给你价格并不是很高，那么他就想快速套取你的心理底线，你到底想要多少钱，而现在我们很多企业主都是脱口而出，而往往都报的比较高，其实这一点儿是对你不利的，我们历来主张在企业拆迁补偿谈判中报价要有事实，有根据的去报，一旦报出来就不能随便去变化，随便的降低或者跳高，不能去这样做。有些企业说，我报就行了，我报的越高越好，这种观点是不对的，你一旦报了，又没有事实又没有根据，拆迁方的工作人员在往上级报的时候，往往就会把你作为钉子户，甚至是把你作为了主要攻克的对象，有些压力本身不想施加给你的，也施加给你了，因为你狮子大张口，并且没有任何事实根据，没有任何道理。

　　不抵抗，有很多企业主就感觉自己在当地有实力，有一定的社会背景，就经常进行一些无畏的抵抗行为。这种抵抗行为往往给对方烙下口舌，烙下把柄。抓住这些口舌和把柄，有可能就会对你产生致命的一击。你本身是一个财产的纠纷问题，很有可能转化为人身安全的问题。

　　我们我们要讲的“四看”，看法律，看补偿，看形势，看手段。看法律，我们看我们企业的来源，有没有取得正常的土地证和房产证，我们租赁的有没有合法的租赁期限，租赁主体，有没有从事租赁期排除的经营行为，或者违法法律规定的一些经营行为。二，对方进行征收拆迁或者违章建筑拆迁是不是走了正规的法律程序，第一步怎么办，第二部怎么办，是不是进行了征收决定的公告，是不是进行了社会稳定的风险评估，是不是进行了拆迁补偿资金的落实，是不是进行了规划和国土等相应的要求进行立项，还要看法律程序，如果进行拆违章了，是不是给你陈述申辩的权利，是否提起了复议或诉讼的相关的法律程序，复议和诉讼期间是否遵循了行政强制法所要求的复议和诉讼期间不允许强制执行的法律规定，特别是源头性的法律，对方应该遵守这些法律规定，是否做了征收补偿决定，是否进行了前期的事实调查，应该履行法律程序的义务。

　　看补偿，刚才我们讲到了会有一个递进的浮动，要看我们是给的补偿，是不是有一定的科学依据和事实根据或者法律的支撑，比如土地，你给我补偿，叫土地区位价补偿，你是否参考了周边的市场成交价值，同种类，同性质的，明明是商业土地为什么要按照工业土地的补偿，相差好几十倍呢。停产营业损失，你为什么要按照每平方米200块钱给我，为什么不按照每平米1000块钱，对于一个纳税额度很高的企业，我是一个高精尖企业，为什么按照普通的企业补偿呢，这都是不对的。

　　看形势，我们要看整个的拆迁，整个的片区，一共100户，已经签了有多少户了，比如签了50户了，就是有一半已经签了。当中采取强制措施的多不多，强拆的多不多;第三，他们都运用了哪些手段在做事情，他们当中运用法律手段在维权的多不多，起诉的多不多，这个要看整个形势宏观的变化，在他们之间进行博弈的过程中，拆迁方在运用哪些手段在做，会对你产生哪些制约，你有哪些短板，你要在哪些地方排除风险，看要看形势。

　　看手段，对方在整个过程中运用了哪些手段，哪些是法律允许的手段，哪些是法律不允许的手段，水电路是不是断了，经营是不是断了，是不是利用消防，环保，违章建筑等来给对方施加压力，是不是给你走正规的法律程序，征收决定出来之后，征收补偿决定，然后要求法院非诉具体行政行为的执行，我们看这些手段的综合运用。我们只要前期要求““四不””，过程要求““四看””，我们才能到最后得到一个圆满的补偿效果。