房屋征收补偿的法定标准是什么？

　　近年来，网络上充斥着大量内容失实的“XX年最新拆迁补偿标准”，其中最大的代表性内容就是什么房每平米补多少钱人家都能列得清清楚楚、一目了然。这样的东西，专业征收维权律师一看便知是编造的，因为征收补偿标准从来都是一个因地域、项目不同而有所变化的大致标准，不可能全国范围内完全统一成一个价。那么，房屋征收补偿的法定标准究竟是什么呢?2019年，又是否会有大的变化呢?

　　问题一：补偿都有哪些?

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第17条规定了征收补偿的法定范围，即(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。事实上还有个“四”——政府给予符合条件的被征收人的补助和奖励。上述4块儿加在一起，就是法定的房屋征收补偿范围了。

　　问题二：被征收房屋的价值怎么补?

　　《条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿(即前述第一项)，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。“类似房地产的市场价格”，就是房屋征收价值补偿这块儿所依据的原则标准。具体的内容，被征收人需要结合《国有土地上房屋征收评估办法》来进行进一步的了解。

　　问题三：搬迁和临时安置怎么补?

　　《条例》第22条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。通常而言，搬迁费是一定会发生的。临时安置费和周转用房则是二选一的关系，如果被征收人自行过渡的，政府就给钱;如果被征收人需要政府提供过渡安置房的，政府就不必再支付临时安置费。

　　问题四：停产停业损失怎么补?

　　《条例》第23条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。这项补偿一般以实际发生的直接损失为主，且涉及非住宅房屋的认定问题。房屋要为合法的营业性用房(不能是住宅擅自改变为营业的)，且经营行为应当是合法的。

　　问题五：房屋征收补偿的标准及计算公式

　　鉴于广大被征收人十分需要简明扼要的“公式”性表述，就在此予以提供。需要再度阐明的是，一定要具体案情具体分析，切不可盲目机械套用。我们按被征收人选择货币补偿和产权调换两种情形分别列出：

　　货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价格(包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额)+搬迁费用(包括大型机械设备、空调移机费等具体的分项费用)+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失

　　由此不难看出，评估报告在房屋征收补偿中居于决定性地位，是被征收人应当下大力气进行监督、维权的关键点。

　　产权调换补偿差价金额=被征收房屋的评估价格+房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额-获得的调换产权的房屋的评估价格

　　这也就是一些被征收人在征收补偿中既拿到房，又拿到钱的原因。前提是原有房屋的价值超过了产权调换房屋的价值，拿的是中间的差价。实践中，倒贴钱才能买到更好的安置房的情形也是存在的。因此这个差价不一定每人都能拿到。

　　需要补充的是，搬迁费用可能是搬迁发生的实际费用，也可能是双方约定的一定数额的搬迁补助费，具体你花多少政府就不管了。临时安置费用一般是在没有提供周转用房情形下才会出现，但如果安置房为期房，又因各种原因耽误了建设工期进而延后了入住时间，那么超出的过渡期限政府仍需要支付临时安置费。实践中，延期之后的费用具有违约责任的惩罚性质，有时政府会按双倍予以支付。

　　最后看停产停业损失，各地方的不同规定通常按以下几种方法计算：

　　(1)根据被征收房屋的总体价值的一定比例计算，预先由双方协商约定;

　　(2)根据房屋的面积按照单位面积补偿一定的金额来计算;

　　(3)根据营业性用房前若干年的年平均经营收入和利润等指标，乘以停产停业的期限来计算;

　　(4)由评估机构对该项进行评估确定;

　　(5)根据实际损失补偿计算，协商确定。

　　对此，广大被征收人只需对标准做到了解就足够了，实务中应当注意以下几个点，谨防被“忽悠”：

　　其一，不要将补助、奖励看得太重。从以上标准不难看出，补助、奖励是全部4方面补偿内容中所占分量、比重最低的一个，也是给付随意性最强的一个，实践中通常就是小几万块钱到头了，一般不会影响到最终补偿数额的大局。因此，如果被征收人觉得征收方在征收补偿方案中给出的补偿标准经计算后过低，就不宜为了补助、奖励这些蝇头小利而丢西瓜捡芝麻，还是要将维权、博弈的重点放在房屋补偿价值这块儿上来。

　　其二，必须重视房屋评估报告的重要地位和作用。评估报告因具有相当的专业性，很多被征收人大呼看不懂，因而在实践中很容易被轻轻放过。事实上，无论从律师代理此类案件的角度，还是从法官审理此类案件的角度，评估报告是否合理合法都是起决定性作用的关键。在日前的在鸣行政法治论坛中，最高人民法院前审判长蔡小雪法官便再度强调了这一点。故此，被征收人一定要注意盯住房屋价值评估这一环节，将其中每一个步骤关注仔细，发现违法问题立即提出异议并保留好证据，为日后对征收补偿决定的复议、诉讼奠定坚实基础。如果经自学相关规定后仍是一头雾水，可考虑咨询专业征收维权律师等专业人士。事实证明，将维权的“发力点”前提至评估阶段，是维权最终获取成功的重要手段。待到挖掘机开到你家门口，很多事情就已经来不及了。

　　需要指出的是，实践中那种拿到手“只有两页纸，连评估机构的章都没有”的评估报告一定是不合法的，合法的评估报告绝不会那么简陋、随意，这是普通老百姓一眼就能看穿的事情。

　　其三，不要对着方案、公式算补偿。须知，征收补偿方案本身是一个带有浮动空间的事物，其内部的任何一项所转化成的补偿金额都是不固定的。同样是严格执行一套方案，差出一套房是很正常的事情，因为对外部情况的认定会因情势不同而持续发生调整变化。因此，僵化的计算补偿数额，是很忌讳的。满意的补偿不是算出来的，而是经过法律途径、协商沟通和时机把握等多方面因素最终谈下来的。这里面的道理，不仅被征收人需要不断加强理解，很多专业征收维权律师也需要持续的在执业中进行领悟。

　　最后想提示大家的是，这个标准，已经足够“标准”了，2018年也不会有什么实质性改变。如果再看到类似“草房补偿价格2000元/平方米”的帖子，看都不要看，直接呵呵就对了……