农村房屋征收以房换房比例是1:1？你吃亏了

重庆某地张红的房屋在当地征收项目范围内，但在签约期限内，张红未能与征收方达成协议，当地征收方遂作出了《征收补偿决定》。 张红对征收方作出的《征收补偿决定》不服，将征收方告上了法庭。

张红提出的主张是：（一）征收方提供产权调换房屋距离远，产权调换房源未经公示公告，不符合就近安置、原地安置的法律规定和先公示后补偿的基本原则。（二）被征收房屋的实际价值明显与房屋评估价值不符，补偿价格不合理。

当地法院经审查认为，征收方作出的《征收补偿决定》中确定的产权调换房建筑面积虽然大于被征收房屋建筑面积，但在房屋实际使用面积上反而减小了，不符合等值对价原则和产权调换公平补偿方式的实质要求。法院判决撤销《征收补偿决定》，责令征收方重新作出行政行为。

一般情况下，农村房屋拆迁以房换房比例是1:1的话，都有点不太公平。

1. 农村房屋没有公摊面积。

咱们都知道，楼房是有公摊面积的。而咱们农村自己的房屋是没有公摊面积的。如果咱们农村自己的房屋面积是100平，签署征拆协议时，以房换房给你的房屋面积也是100平，看上去很公平，但是，陷阱就在如果安置房是楼房的话，都会有公摊面积。协议里写明的100平，没有特别说明，很可能是包含公摊面积的。那等楼房建好，你拿到的房子的实际居住面积一定是小于100平的。

也就是说，你拿实际居住面积100平的房屋换了一个实际居住面积小于100平的房屋。

这样看，你还觉得公平吗？

科普：公摊建筑面积指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2. 置换的房屋位置偏僻，配套设施不齐全。

很多征拆公告中都会提到就近安置、原地安置，但，实际上会发生安置房建在了偏僻的地方这种情况。

大家都知道房子的地段好，价值就会高，房子的地段不好，价值会稍微低点。你原来的自建房在城镇旁边，结果安置房或回迁房却建在了城镇的郊区。这不就是变相用地段好的高价房换了一个地段不好的低价房吗？

如果小区是新建社区，周围配套设施不齐全，那房屋价值更会打折了。

想明白了，你还愿意1:1换吗？

这三类农村房屋被征收以房换房比例要大于1:1。

1、安置房是楼房，公摊面积含在置换面积里。

安置房面积包含公摊面积，在签署拆迁协议时，一定要注意，不建议1:1换房。被拆迁房屋价值与安置房屋价值进行同等置换，那么房换房的比例要高于1:1。

2、自建房地段好，安置房地段一般。

如果被征收区域的位置好，地价高，升值潜力大，那以房换房比例一般会高于1:1。

3、地方政策有明确规定的。

《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》规定： 征收个人住宅，建筑面积不足40平方米（涉及房屋所有权、公有房屋承租权共有的，房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照40平方米给予征收补偿”。

《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定：就近就地安置住宅房屋，由多层（含平房） 到高层的，按照被征收房屋建筑面积 10％～20％给予改善面积。 由高层到高层或者由多层（含平房）到多层的，按照被征收房 屋建筑面积 5％给予改善面积。异地安置住宅房屋，土地级别每降一类，改善面积增加 10％。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：第二十五条 征收个人住宅，被征收人只有一套住宅房屋，且该房屋建筑面积低于四十五平方米的，房屋征收部门应当对被征收人进行最低面积补偿，最低面积补偿标准不得少于四十五平方米建筑面积，具体标准由设区的市人民政府确定并向社会公布。

《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对符合住房保障条件且仅有一处住宅的被征收人，被征收房屋建筑面积小于四十五平方米的，房屋征收部门应当为其提供建筑面积不小于四十五平方米的成套住宅作为产权调换房屋，在四十五平方米以内的部分不结算差价，超过四十五平方米的部分，采取阶梯式价格或者按照房地产市场价格结算。具体办法由设区的市、县（市、区）人民政府规定。

《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的设区的市人民政府、旗县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。由平房调换至多层住宅或者高层住宅的，分别按照建筑面积不低于1:1.2和1:1.3比例调换。具体调换比例由设区的市人民政府、旗县级人民政府根据当地实际情况确定。